豪宅成交火热 南山占半壁江山
红五月如期而至，*策面和央行降息多个利好推动下，楼市热度持续攀升，新房市场供应的持续放量为楼市再添一把火，楼市再现2010年调控之前的繁荣。整体市场的迅速回暖也带动了豪宅市场的复苏，根据深圳中原研究中心的统计，5月豪宅市场供应创下年内新高，5月深圳活跃的一手豪宅项目较前期明显增加，共有22个项目成交，总成交量达9.64万平，面积环比增加81%，接近去年同期的5倍。
豪宅供应放量
5月豪宅市场供应创下年内新高，有4个项目共23万平获得批售，其中3个住宅项目都位于南山，供应超1111套高端平层豪宅：分别为前海的月亮湾山庄(三期)、华侨城的燕晗山苑以及西丽的博林天瑞(二期)大面平层；另外1个项目为商务公寓，来自宝安中心的中洲华府商务大厦。
从开发商推盘的情况同样可以看出豪宅市场入市速度在加快，5月共有4个高端豪宅入市，其中包含了本月获批的博林天瑞和燕晗山苑2个项目，另外2个为盐田的顶级豪宅天琴湾和南山的掬月半山项目。由于市场的火爆，本月开盘项目销售表现都较好，平均销售率都在八成以上。
图1深圳市一手豪宅批售量与推售量月度走势(1405-1505)
数据来源：深圳中原研究中心
住宅类豪宅成交突出
整体市场的迅速回暖也带动了豪宅市场的复苏，根据深圳中原研究中心的统计，5月深圳活跃的一手豪宅项目较前期明显增加，共有22个项目成交，总成交量达9.64万平，面积环比增加81%，接近去年同期的5倍。
相较于整体的新房市场成交五成的增长，高端豪宅的成交无疑更为突出，5月住宅类豪宅共成交7.59万平，环比增加63%，同比更是增加4倍之多。在总体住宅的占比也继续上升至12.5%的高位，创下年内的新高。4月开始启动的豪宅市场在本月的备案数据中逐渐显现，特别是类似南山这样的豪宅聚集区域，在前海蛇口自贸区概念的推动下，豪宅价值得以进一步凸显。
图2深圳市一手豪宅成交量及成交占比(1405-1505)
数据来源：深圳中原研究中心
分类型来看，住宅类豪宅本月成交相较公寓类也更显活跃，占比78.8%，增长2个百分点。
其中尤以大面积平层豪宅成交增长最为明显，本月占比高达七成。5月共成交6.8万平，环比增加1倍。其中一半的成交来自南山区，共有6个豪宅项目成交，分布在蛇口、后海和华侨城片区。其余的福田、宝安、罗湖占比都在两成以内。
别墅项目本月成交增加相对较少，在豪宅成交总量中占比明显下滑，本月不到一成。仅有3个项目共39套单位备案，环比增加仅25.6%。代表性成交楼盘仍为观澜的仁山智水花园和万科九龙山项目，以及宝安的中海九号公馆。
豪宅公寓本月没有新增成交项目，依然是南山的深圳湾壹号、水湾1979以及福田区的深业上城及京基滨河时代4个楼盘，相较于住宅类豪宅来说，5月录得的成交增长稍显平缓，占比仅为两成，环比4月增长65.4%，但仍高于整体一手住宅市场成交增幅。
图3各类型一手豪宅成交占比
数据来源：深圳中原研究中心
图4各类型一手豪宅成交面积
数据来源：深圳中原研究中心
成交榜单南山豪宅占据半壁江山
本月豪宅成交热点楼盘区域分布特征明显，除宝安的中海九号公馆和罗湖的银湖蓝山之外，其余楼盘均来自南山和福田，其中南山豪宅在榜单中占了5席。
且从单价来看，南山豪宅继续引领全市豪宅步入一个新的台阶，南山区豪宅均价已经达到8.7万/平。
图5深圳市一手豪宅成交套数Top10
数据来源：深圳中原研究中心
高端豪宅占比持续放大
根据深圳中原研究中心统计，5月一手豪宅成交总价继续呈现高端豪宅占比放大的特征，千万以上豪宅总量占比五成。
其中1500万以上的顶级豪宅占比突破3成，环比上月再增一成。代表性的楼盘仍以南山的深圳湾壹号、招商海上世界双玺、吉祥龙花园、华侨城loft公馆以及福田的深业上城为主。数据再次证明了，南山在自贸区和大前海概念的推动下，区域高端豪宅云集的事实。
另一个占比回升较大的为500~800万总价区间的豪宅，本月占比3成，与1500万以上的顶级豪宅一起成为深圳豪宅市场的两大主力*。代表性楼盘南山的曦湾天馥和水湾1979的小面积单位，福田的山语清晖、栖棠映山、大康福盈门，以及观澜的仁山智水和万科九龙山别墅单位。
随着房价的不断上升，500万以下的豪宅占比也在不断缩小，5月下滑至一成的低位，预计未来这一比例将持续降低。
图6深圳市一手豪宅成交总价分布
数据来源：深圳中原研究中心
豪宅进入供求活跃期
随着新房市场的持续火爆，豪宅也进入新一轮的供求活跃期。供应加快，库存绝对值有所上升，导致整体的去化周期加长至12.7个月，较上月略有回升。
从销售率来看，别墅类可供应数量在逐渐下降，销售率接近7成;平层豪宅和公寓类豪宅销售率虽然在5成以内，但未来数月成交有望继续加快，去化周期有将继续下降。
表1深圳市一手豪宅存量表(截止到20150531)
数据来源：深圳中原研究中心
根据深圳中原研究中心的监测，新房市场的热度仍将延续，6月预计有30余个楼盘开盘或加推，其中有多个豪宅，包含深房传麒尚林、壹方玖誉、蓝郡左岸等项目，豪宅市场也将进一步呈现量价齐升的局面。